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买房过程中如何签购房合同?

2018-02-25 02:08    来源:麻城房网    点击:4262


    买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。

    因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读,相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。

    (1)仔细阅读合同内容

    拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可以向麻城房网咨询),在自己全部理解之后才开始签约。

    (2)认准签约主体——同当事人的约定

    《麻城市商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。因为在我市的商品房销售中,很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此,购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《麻城市商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

    (3) 合同第一条——项目建设依据

    1、注意土地使用年限,我国法规规定,住宅的土地使用权年限为70年,商业用地40年,如开发商取得土地使用权较早,而购买人签订合同较晚,则对购房人的土地使用权有一定影响。

    2、注意开发商的三证:《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,如合同中哪怕就差一证,购买人最好不要签约,因为开发商如未办理此一证,则开发商无法取得商品房预售许可证,那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。

    (4)合同第二条——商品房销售依据

    如开发商未取得的《商品房预售许可证》,为实现顺利销售,在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号,则构成欺诈。

    (5)合同第三条——买受人所购商品房基本情况

    购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号,以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型(几室几厅)。

    (6)合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况

    要明确约定合同中的各项目,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权

    (7)合同第五条——计价方式及价款

    明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。

    (8)合同第六条——付款方式及期限

    此条是购房人最重要的合同业务,购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据,此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款的,一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票,以证明购买人及时履行了付款义务。

    此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任,要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定,约定的逾期时间尽量长些,违约金尽量低些。

    (9) 合同第七条——买受人逾期付款的违约责任

    本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。

    (10)合同第八条——面积确认及面积差异处理

    面积差异较大,买受人享有解除权要求退房时,利息的约定应按银行同期贷款利率计算,通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围,实践中有些总建筑面积在约定范围内,但公摊面积过多,导致套内建筑面积大大缩水,直接侵害了购房人的利益。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%。

    关于商品房面积的计算,但是在这里还需要进一步予以详解:

    我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,此部分所有权归购房者;房屋实际面积比合同约定面积小的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

    此外,购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难,不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,也由此损害购房者的权益。因此,在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然,这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。
(11)合同第九条——交房期限及条件

    首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件,根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,证明商品房经验收合格的文件就是由武汉市建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》,开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任;然后在明确约定基础设施,公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的,约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。

    同时还需注意在《商品房买卖合同》中,商品房的供水、供电的运行日期都是空白,这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题,但是细细品味就会发现其中大有文章可做:“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此,在这些条款中,需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制,暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。

    (12)合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任

    在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

    为保障自己的权益,约定逾期交房时间越短越好,最好不要超过1个月,约定出卖人逾期交房违约金越高越好,目前武汉的开发商普遍是约定万分之二;此外在购买人的解除权约定中,开发商逾期的时间不超过30日,解除合同的违约金尽量高些。

    (13)合同第十一条——交接

    现在很多开发商都是以电话通知的方式交房,应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明,以免事后出现纠纷。

    (14)合同第十二条——规划、设计变更的约定

    很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款时更应审慎对待。

    因是开发商原因导致购房人解除合同的,开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。(武汉市的开发商普遍是约定的银行同期活期存款利率),买受人要力争。

    (15)合同第十三条——关于办理房地产权属

    此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款,可以说已是尽最到力保护消费者的利益了,既然是格式化条款,也就只能一带而过。

    (16)合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

    如今,房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子,但并没有写明怎样算粗装修,怎样算精装修,这时,就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。

    (17)合同第十五条——关于产权登记的约定

    因开发商的原因,无法办理产权登记,导致购买人解除合同的,约定的违约金尽量高些,最好在10%左右。(开发商常约定1%)同时,购房者还应知道,根据武汉市房产局武房市〔2004〕7号文的规定,房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续;同时,开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。据市〔2004〕7号文如没有备案和不予备案的,一般是有下列情况之一的,不予备案:

    1)未经项目预登记的;

    2)预售的商品房项目有转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外);

    3)预售的商品房项目已抵押,抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的,抵押权人未出具同意出售、再抵押(按揭)的书面证明的;

    4)不符合《商品房预(销)售许可证》上规定的预(销)售时限及预(销)售范围的商品房;

    5)其它法律法规禁止出售的。

    (18)合同第十六条、十七条、十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府

    格式化条款,在此就没有必要注解。

    (19)合同第十九条——单方解除合同

    建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定,其违约金的比率应保持一致,保持权益的对等。

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